正规买球app排行十佳平台

房地产长效机制全面落实 市场降温趋势显现 ——2021年上半年房地产市场分析与全年展望
  时间:2021-08-24

2021年(nian)上半年(nian),房(fang)地产市(shi)场调控政策(ce)不断(duan)升(sheng)级,房(fang)地产金融实(shi)施(shi)三线四档和房(fang)贷(dai)集中度两条红线政策,重(zhong)点城市土地供(gong)应双(shuang)集中,住房租赁行(xing)业迎来政策大礼包(bao),房(fang)地(di)产(chan)市(shi)场秩序持续整治规(gui)范(fan),房(fang)地(di)产(chan)长效机制继续夯实(shi),市(shi)场发展(zhan)格局发生较大变化。受上年同期数据低开平走(zou)和(he)本年(nian)调(diao)控政(zheng)策(ce)升级的共同影响,上半年(nian)房地产(chan)市场各指(zhi)标增速(su)均出现回落,呈现出整体回落、分(fen)化加剧(ju)的特点。与上年(nian)(nian)同(tong)期相比(bi),房(fang)(fang)地(di)产(chan)投(tou)资(zi)销售保(bao)持较快(kuai)增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang),房(fang)(fang)屋建设增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang)平(ping)稳,土地(di)购置(zhi)出(chu)现(xian)(xian)明(ming)显(xian)下降;两年(nian)(nian)平(ping)均(jun)来看,指(zhi)标走(zou)势(shi)出(chu)现(xian)(xian)分化(hua),房(fang)(fang)地(di)产(chan)开(kai)发投(tou)资(zi)、施竣(jun)工面积(ji)、房(fang)(fang)屋销售等指(zhi)标保(bao)持平(ping)稳增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang),新开(kai)工面积(ji)和土地(di)购置(zhi)面积(ji)出(chu)现(xian)(xian)负增(zeng)(zeng)长(zhang)(zhang),房(fang)(fang)屋平(ping)均(jun)销售价格涨幅稳中有落。展望下半年(nian)(nian),受近期疫情防控形势(shi)反复影(ying)响,宏观(guan)经济复苏的进程受到冲击(ji),房(fang)(fang)地(di)产(chan)内生动力有所减弱,同(tong)时,随着房(fang)(fang)地(di)产(chan)长(zhang)(zhang)效机制的不断夯实,住房租赁(lin)市(shi)(shi)场(chang)建设提速(su),市(shi)(shi)场(chang)秩序持续整治(zhi),预期将(jiang)更加平(ping)稳,部(bu)分热(re)(re)点城市(shi)(shi)市(shi)(shi)场(chang)热(re)(re)度将(jiang)有所降温,房价(jia)涨幅开始(shi)回(hui)落,市(shi)(shi)场(chang)整体保持低(di)速(su)增长态势。

一、房地(di)产调控政策密集出台,政策效果显现

从政策总基调来看,上半年中央仍然坚持房住不炒的定位,对房地产市场调控的核心仍然是维稳。同时,政策(ce)调控从(cong)市场参与的各大主体入手,三道红线从(cong)房(fang)(fang)企(qi)(qi)融资(zi)(zi)端抑(yi)制房(fang)(fang)企(qi)(qi)投(tou)资(zi)(zi)扩张,房(fang)(fang)贷集中(zhong)管理政策(ce)从(cong)银行端控(kong)(kong)制资(zi)(zi)金流入房(fang)(fang)地产(chan),集中(zhong)供地则从(cong)供给(ji)端改变房(fang)(fang)企(qi)(qi)拿地节奏,房(fang)(fang)企(qi)(qi)端、银行端、土地端三大(da)主体联(lian)合发力(li),多措并举(ju),进一步落实(shi)稳(wen)地价、稳(wen)房(fang)(fang)价、稳(wen)预期的(de)目标。从(cong)地方层面(mian)来看,因城施策(ce)向着更加精(jing)细化的(de)管控(kong)(kong)方向发展,谁(shei)热调(diao)谁(shei),调控(kong)范围逐渐从一二线热(re)点城市下沉至(zhi)三四(si)线热(re)点城市,调控(kong)重点从新房市场逐渐转向二手房市场,二手房指导价成为调控(kong)新(xin)利器,同时学区房租赁住房也成为政(zheng)策调控(kong)的(de)关注重点。

中央:坚持(chi)房住不炒总(zong)基(ji)调

3月(yue)5日,全国两(liang)会《政府工作(zuo)报(bao)告》指出(chu)(chu),要坚持房(fang)子是用来(lai)(lai)住(zhu)(zhu)的、不是用来(lai)(lai)炒的定位,稳(wen)(wen)地价、稳(wen)(wen)房(fang)价、稳(wen)(wen)预期。解(jie)决好大城市住(zhu)(zhu)房(fang)突出(chu)(chu)问(wen)题,通过增加土(tu)地供应(ying)、安排专项资金、集中建设等办(ban)法,切实增加保(bao)障性(xing)租(zu)赁(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)和(he)共有产权住(zhu)(zhu)房(fang)供给,规范发展长租(zu)房(fang)市场,降低(di)租(zu)赁(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)税费负担(dan)。430日,中央政治局召开会议,强调房住不(bu)炒定位,增加(jia)保障性租赁(lin)住房(fang)(fang)和共有产权住房(fang)(fang)供给,首提防止以学区房(fang)(fang)等名(ming)义炒作(zuo)房(fang)(fang)价(jia)。

金(jin)融监(jian)管:房地产贷(dai)款集中管理制度效果(guo)显著

326日,银保监(jian)、住建部(bu)、央(yang)行(xing)联合印发《关于(yu)防止经(jing)(jing)营用途(tu)贷(dai)款违(wei)规流入房(fang)地(di)产领域的通知(zhi)》,全面收紧经(jing)(jing)营贷(dai)监(jian)管,强化贷(dai)前(qian)、贷(dai)中贷(dai)后(hou)、银行(xing)内部(bu)、中介机构等(deng)多(duo)领域管理,严防经(jing)(jing)营用途(tu)贷(dai)款违(wei)规流入房(fang)地(di)产领域。受信贷(dai)紧缩(suo)影响(xiang),2月(yue)开始,全国(guo)房(fang)贷(dai)实际利率(lv)止跌回升,热点城市房(fang)贷(dai)利率(lv)调整频繁,5月开始,深圳、广州(zhou)、苏州(zhou)等城市(shi)相继上调(diao)首套、二套房(fang)贷利(li)率(lv)。610日,银保(bao)监(jian)会主席郭树清发言警(jing)告押注房(fang)价(jia)(jia)永(yong)远(yuan)不会(hui)下跌(die)的人最终会(hui)付(fu)出(chu)沉重代价(jia)(jia),防范金(jin)(jin)融风险依然(ran)是房地(di)产市场调控的主(zhu)要(yao)目标之一(yi)。从地(di)方层面来(lai)看(kan),北京、上海、深圳、浙江等(deng)多省(sheng)市金(jin)(jin)融监管部门加强个人(ren)信贷资金(jin)(jin)管理(li),严防消费贷、经(jing)营贷等(deng)信贷资金(jin)(jin)违规流向楼市。6月,重庆、广州、深圳等多地监管部门(men),就过桥(qiao)贷(dai)赎楼(lou)贷等业(ye)务,对小贷(dai)公(gong)司(si)、融资担保(bao)机构展开约谈和监控,监管(guan)对象(xiang)扩展到非银(yin)行类金融机构。

土地(di)供应:供给侧改革加速推进,稳(wen)定市场(chang)预(yu)期

2月(yue)18日,自然资源部发布住(zhu)宅用地(di)分类调控文件,要(yao)求22个重(zhong)点城市住宅用地实(shi)现两集中(zhong)”——集中(zhong)(zhong)挂牌、集中(zhong)(zhong)出(chu)让,一年(nian)内(nei)发布住宅用地公告不能超过3次,给土(tu)地市场带(dai)来重(zhong)大变(bian)革。63日(ri),财政(zheng)部(bu)等四部(bu)门发布(bu)《关(guan)于(yu)将国有土地使用权(quan)出让收入(ru)、矿产资源专项收入(ru)、海(hai)域使用金、无居民海(hai)岛使用金四项政(zheng)府非(fei)税收入(ru)划转(zhuan)税务部(bu)门征收有关(guan)问题的通(tong)知》,并自71日起(qi),在河北、内蒙(meng)古、上海(hai)、浙江、安徽、青岛、云南省开(kai)展(zhan)试(shi)点后逐步推开(kai)。从地方层面上看,部分城(cheng)市实行房价(jia)地(di)价(jia)联动机(ji)制,以房价定(ding)地价,比如郑(zheng)州提出要实现房价与地价相挂钩,确(que)保(bao)地价变动控制在5%以内,西安(an)、长沙、无(wu)锡等(deng)地采取(qu)熔断+摇号(hao)的方式,上(shang)海通(tong)过举(ju)牌竞价(jia)+一次书面报价的设(she)置避免开发商非理性报价(jia)。

住房(fang)租(zu)赁(lin):多(duo)举(ju)措(cuo)增(zeng)加(jia)保障性(xing)租(zu)赁(lin)住房(fang)供给

316日,国务院副总理(li)韩正在国家发展改革(ge)委(wei)召开座谈会,指出要解决(jue)好(hao)大(da)城市(shi)(shi)住(zhu)房突出问题,大(da)力增加(jia)保障性租赁(lin)住(zhu)房供(gong)给(ji),持续加(jia)强房地产(chan)市(shi)(shi)场调控。415日,住建部等(deng)六部门发布《关于加强轻资产住房租赁(lin)企业监管的意见》,引导住房租赁(lin)企业回归住房租赁(lin)服务本源,促进住房租赁(lin)市(shi)场(chang)健(jian)康发展。624日(ri),国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租(zu)赁住房的(de)意见》,从土地、审批、税费、金融等六个方面(mian),明确(que)了保障性租(zu)赁住房基础制度和支持(chi)政策。

因城施策(ce):调控政策(ce)趋(qu)于(yu)精细化

中央定调楼市后,各地坚持房(fang)住不炒总基调,因城施(shi)策制定各(ge)种(zhong)政策。住建部一季(ji)(ji)度(du)调研了北京(jing)(jing)、上海、杭州等(deng)一、二(er)(er)线热点城市,要求充分落实城市主题责任,确保稳(wen)地(di)(di)价(jia)、稳(wen)房价(jia)、稳(wen)预期的目标。从二(er)(er)季(ji)(ji)度(du)开始(shi),合(he)肥、成(cheng)都(dou)、上海、南(nan)京(jing)(jing)等(deng)二(er)(er)十多(duo)(duo)个城市陆续出(chu)台政策稳(wen)定楼(lou)市,涉及(ji)到限售、限价(jia)、限购(gou)、限贷、公证摇号购(gou)房、调整增值税免征年(nian)(nian)限、土地(di)(di)出(chu)让管(guan)理及(ji)二(er)(er)手房成(cheng)交(jiao)参考价(jia)机(ji)制等(deng)多(duo)(duo)个方(fang)面。目前,已有深(shen)圳、西(xi)安、成(cheng)都(dou)、三亚、东莞、无锡、宁波(bo)、绍兴等(deng)八个城市建立或实施(shi)了二(er)(er)手房成(cheng)交(jiao)参考价(jia)机(ji)制,调控效(xiao)果初显。上半年(nian)(nian),学区房也是政策调控(kong)的(de)重(zhong)点,北京(jing)、上海、广(guang)州、重(zhong)庆、西(xi)安、厦门等13城纷纷出手,出台(tai)诸(zhu)如多校划片、名额分配、学位限定等各类措施,减(jian)少学区房的(de)投机性和流动性。

二、上半年市场运行总体特征

2021年(nian)上半年(nian),房地产(chan)市场(chang)稳中有(you)落(luo),各主要指(zhi)标(biao)均较一(yi)季度增速有(you)明显回(hui)落(luo),多(duo)数指(zhi)标(biao)仍保持(chi)两位数增长。两年(nian)平均来看(kan),不同指(zhi)标(biao)间(jian)出现明显分化,先行指(zhi)标(biao)保持(chi)小幅下降态势,房价涨幅有(you)所(suo)回(hui)落(luo),其余指(zhi)标(biao)保持(chi)相对平稳。

1 2019-2021年上半年全国房地(di)产主(zhu)要指标(biao)增速对比情况

数据(ju)来源(yuan):国(guo)家统计局,国(guo)信宏观(guan)经济(ji)与(yu)房地产数据(ju)库测(ce)算。

商品房(fang)(fang)销售(shou)(shou)增(zeng)速明显回落(luo),但销售(shou)(shou)率仍处(chu)于(yu)高(gao)位房(fang)(fang)屋销售(shou)(shou)面(mian)积增(zeng)速明显回落(luo)。受(shou)调控政策影响,上半年(nian)商品(pin)房销售增速(su)保持持续回落。1-6月,全(quan)国(guo)商品房共(gong)实现销售面积88635万平方米,同比增(zeng)长27.7%,与2019年(nian)同(tong)期相比增(zeng)长17%,两(liang)年平均增长9.9%;实现销(xiao)售额92931亿元(yuan),同(tong)比增长38.9%,两年(nian)平均增长14.7% 

商品(pin)房销售率处于高位。20211-6月,全国商品房销(xiao)售率(lv)为63.44%,比(bi)2020年同期提高5.84个百分点,比2019年同期提高3.27个百分点,创7年来新高,整体保持上升态势(shi)。分地(di)区(qu)看,中东部地(di)区(qu)增长(zhang)较快,商(shang)品房(fang)销售面积分别增长(zhang)31.3%33.4%,西部地(di)区和东北地(di)区增速偏(pian)慢,分别增长18.617.3%。两年(nian)平均来看,东部地区增(zeng)速最(zui)快,年(nian)均增(zeng)长(zhang)11.4%,中西部地区次之,年均分(fen)别增长7.0%5.8%,东北(bei)地区年均(jun)出(chu)现(xian)负增长,年均(jun)下(xia)降(jiang)1.5%。在31个省市区中,陕西、青海、云南等省市增(zeng)速相对较(jiao)慢(man),在10%以下,湖北(bei)、北(bei)京、新疆、山(shan)西销售面积(ji)增速较快,超过50%

2.房地产投(tou)资韧性(xing)明显,继续保(bao)持(chi)平稳增长(zhang)房地产开(kai)发投(tou)资增速(su)平稳,商品住宅投(tou)资占比上(shang)升。受在建项目工程施工连续性(xing)的影响,房地产投资具有较强惯性(xing)。1-6月,全国房地产(chan)开发(fa)投资72179亿(yi)元,同比增长15%,与2019年同期相比,两年平均(jun)增长8.2%,保持平(ping)稳(wen)。其(qi)中,商品住宅投资54244亿(yi)元,同比增长(zhang)17%,两年平均增长9.6%。商(shang)品住宅投资(zi)占房(fang)地(di)产开发(fa)投资(zi)面积的比重为75.2%,比上(shang)年同期(qi)提(ti)高1.3个百分点。




分地区看,中部地区增速最快,完成投资15053亿元,增长22.7%,东北地(di)区最(zui)慢,增(zeng)长12.2%。两年平均(jun)来看,各地区均(jun)保(bao)持平稳增(zeng)长,其中西部地区增(zeng)长最快,平均(jun)增(zeng)长9.9%,中部和东(dong)部地区次之,增长8%7.8%,东北地区相对最(zui)慢,增长6.3%。从31个(ge)省市区来(lai)看,有14个(ge)省市区投(tou)(tou)资增速快(kuai)于全国平均水平,其中湖(hu)北、新(xin)疆、宁夏增速最快(kuai),重庆、贵(gui)州、辽宁、广东投(tou)(tou)资增速相对较慢,回落至10%以内。

3.全国整(zheng)体平(ping)均房价涨(zhang)幅(fu)回落,地区差异更加(jia)明显,一线城市涨(zhang)幅(fu)加(jia)快

房(fang)价(jia)涨幅(fu)开始回落(luo)。从(cong)全国商品房(fang)销售均价看(销售均价=商品房销(xiao)售(shou)额/商品房(fang)销售面积(ji),未考虑成(cheng)交结构变化因素),1-6月全国商品房均价为10485/平方(fang)米(mi),同比上涨8.8%,与(yu)一季度相比,房价回落174/平米,涨(zhang)幅回(hui)落7.2个百分点。从四大地区看,地区间差异(yi)显著,东部地区房(fang)价最(zui)高、涨幅最(zui)快,平均房(fang)价为14471元(yuan)/平方米,同比上涨11.2%,东(dong)北地区平(ping)均房价出现小幅下跌,下降0.7%。从31个省市看,有23个省市房价保持(chi)上(shang)涨,其中上(shang)海(hai)平(ping)均房价涨幅最(zui)大(da),同比上(shang)涨14.5%,重庆、广东、浙江、海南(nan)、湖北等省市涨幅(fu)均超过10个百分点。上(shang)半年,有8个省市(shi)区平均房(fang)价同比出现下(xia)跌(die),分别是黑龙江、吉(ji)林、山西、新疆(jiang)、河(he)北(bei)(bei)、广(guang)西、青海(hai)、贵州,分布于(yu)东北(bei)(bei)、华北(bei)(bei)、西北(bei)(bei)、西南(nan)、华南(nan)地区。

大中城市房价上涨(zhang)迹象明(ming)显,新(xin)建商品(pin)住宅价格环(huan)比上涨(zhang)城市个数(shu)开始回(hui)落6月份,70个大中(zhong)城市新建(jian)商品住宅(zhai)价格(ge)同比上涨5.16%,涨幅比3月(yue)份加快(kuai)0.21个百(bai)分点,但比5月从回落0.09个百(bai)分点,涨幅出现回落迹象(xiang)。从环比价格指(zhi)数来(lai)看,4-6月环比分别上涨0.610.650.61个(ge)百分点(dian)(加权(quan)平均值),涨(zhang)(zhang)幅较一季度相比又有(you)所上升。从上涨(zhang)(zhang)城市数量看,6月(yue)份有55个城市新建(jian)商品住(zhu)宅价格(ge)环比出现上涨(zhang),比上月减少7个城市,上(shang)涨(zhang)城市个数有(you)所回(hui)落;二(er)手(shou)住宅价格(ge)有(you)48个城市环比上涨,比上月减(jian)少(shao)2